11 lô đất vàng tọa lạc ở KDT Thủ Thiêm sẽ được dùng để đổi cho chủ đầu tư xây cầu Thủ Thiêm 4.
Cầu Thủ Thiêm 4 nối Q.2 với Q.7 có giá trị đầu tư hơn 5.200 tỷ sẽ được thực hiện theo mô hình đổi đất lấy hạ tầng (BT).
Theo đó, Tp.HCM sẽ dùng 16 lô đất có quy mô gần 12ha để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện sản phẩm. Đỉnh cao, tại 16 lô đất có 11 lô đất vàng vị trí ngay KDT Thủ Thiêm với diện tích liền kề 100.000m2.
Mặc dù ủng hộ việc đô thị xây cầu Thủ Thiêm 4, Nhưng theo nhiều chuyên gia, việc thực hiện sản phẩm theo Loại hình BT gây nhiều lo ngại về tính minh bạch và nguy cơ thất thoát.
BT là trục lợi chính sách
Ông Nguyễn Văn Đực, phó Giám đốc công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, mô hình BT là một phương pháp trục lợi chính sách. Mô hình đó tiềm ẩn nguy cơ gây thất thoát hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng của nhà nước.
“Chuyện quy hoạch cầu đường cần phải được đấu thầu công khai để chọn ra những doanh nghiệp thi công quy hoạch có năng lực, đủ tư cách pháp nhân, kinh nghiệm. Còn 16 lô đất cũng phải đấu giá công khai để các chủ đầu tư phát triển bất động sản chú ý tham dự. Hai cái đó cần phải tách thành hai gói thầu khác nhau”, ông Đực nói.
Theo ông Đực, không nên gom toàn bộ 16 lô đất như thế thành một gói mà nên tách thành 16 gói đấu thầu khác nhau. Có thể sẽ có 16 CĐT trúng thầu hoặc 3 hay 4 đơn vị đầu tư trúng tùy vào họ thấy phù hợp với những khu đất.
“Tách thành 16 gói thầu bán đấu giá kiên cố nguồn đem lại là không ít hơn rất nhiều so với việc gộp chung 16 lô đó thành một gói. Giống như mua tôm cá, mua 1 mớ lúc nào cũng rẻ hơn mua từng con”, ông Đực nói.
Cũng theo ông Đực, nếu gộp chung lại thì xảy ra tình trạng người đó không đủ chức năng làm cầu thì lại được làm cầu, hoặc không đủ công năng làm BDS lại làm Bất động sản là vô lý. Vi lý do này, cần phải riêng biệt hai chuyện này để tránh thất thoát.
“Ví dụ cây cầu xây 10 ngàn tỷ Nhưng thực tế xây có khi lại chỉ khoảng 5 ngàn tỷ thôi, còn 16 lô đất trị giá 10.000 tỷ Nhưng thực thụ có khi lên đến 20 – 30.000 tỷ. Sau khi trừ đi thì đơn vị đầu tư rõ ràng bỏ túi hàng chục nghìn tỷ đồng”, ông Đực nói.
Mầm móng thất thoát và nguy cơ tham nhũng
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và không gian đánh giá, Loại hình đầu tư BT tiềm ẩn những nguy cơ gây thất thoát và tham nhũng vô cùng không ít.
các sản phẩm BT chọn lựa CĐT theo hình thức chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai đã làm suy giảm tính cạnh tranh, minh bạch thông báo. Tại khi đó, quỹ đất đối ứng trả cho đơn vị thường không ít hơn thực tế dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước hàng nghìn tỷ đồng.
hoàn mỹ, việc xác định giá trị của khu đất ở thời điểm giao đất luôn tiềm ẩn các nguy cơ thất thoát, vì mỗi loại đất lại được định giá giá trị khác nhau.
“Nếu đơn vị đầu tư xây dựng 1 cung đường, rồi lấy quỹ đất đối ứng hai bên đường thì giá đất phải được xét duyệt sau khi làm nên con đường mới đảm bảo được tối đa giá trị, Nhưng nguyên tắc này rất ít khi được thực hiện”, ông Võ nói.
Mặt khác, nếu để đơn vị tự đề xuất - tự triển khai sản phẩm BT, chủ đầu tư có thể ăn theo nhiều lần: Lần đầu là đẩy tổng mức xuất hiện sản phẩm lên cao để nâng giá thành đầu tư; Lần hai là phần trăm từ các nhà thầu do chủ đầu tư BT tự chỉ định; Lần ba là đẩy chi phí đầu tư hạ tầng khu đất dự định đổi lấy hạ tầng để được giảm trừ vào Tiền sử dụng đất; Lần bốn là giá đất được tính khi chưa có hạ tầng, nên giá đất thường được tính ở mức rất thấp.
mô hình BT đã lỗi thời
Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, Hình hức BT (đổi đất lấy hạ tầng) chỉ thích hợp ở giai đoạn thập niên 90. Khi đó, thị trường bất động sản chưa định hình, nhiều khu đất muốn phát triển đòi hỏi nhiều sức lực triển khai, vốn đầu tư không nhỏ nên chủ trương đổi đất lấy hạ tầng phát triển.
Nhưng, mô hình này hiện đã không còn phù hợp, Hiện tại thị trường BDS đã trưởng thành, giá trị của từng khu đất đã được xác định, nhiều CĐT sẵn sàng tham gia để thực hiện sản phẩm.
Mặt khác, hạ tầng giao thông, cầu đường luôn có những kế hoạch quy hoạch rõ ràng và đòi hỏi công ty thi công phải có năng lực đích thực, có kinh nghiệm chứ không phải ai cũng làm được.
Vi lý do này, cần phải tách biệt hai việc đó. Đấu thầu giao thông riêng và đấu giá đất riêng. Như vậy sẽ tránh được trường hợp, các nhà buôn bán BDS không có kinh nghiệm làm cầu đường Tuy nhiên vì muốn có lô đất nên tham dự và ngược lại các đơn vị có kinh nghiệm làm cầu đường Nhưng không thể phát huy được hiệu quả tại triển khai dự án địa ốc.
“Tách riêng như vậy, thành thị sẽ chọn lựa được những chủ đầu tư BDS hoàn hảo nhất cho các lô đất và công ty thi công tốt nhất để thực hiện sản phẩm cầu đường. Còn nếu chúng ta gộp chung cả hai cái này thì sẽ đi ngược tiến trình minh bạch hóa đầu tư và khai thác nguồn vốn”, Tiến sĩ Hiển nói.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét